Bouwkundige Keuringen

Bouwkundige keuringen zijn in Nederland geen vanzelfsprekende zaak. Vaak worden zij toch een beetje als een overbodige uitgave beschouwd. Niets is echter minder waar. Bij allerlei aankopen wordt het normaal geacht dat er garantie geldt. Ook bij grote uitgaven, zoals de aanschaf een auto -nieuw of tweedehands- verwacht een klant een garantie. Dat prijs en kwaliteit met elkaar in een goede verhouding dienen te staan is een algemene opvatting die ook in het consumentenrecht zijn weerslag heeft gekregen.

1) De aankoopkeuring

Voor huizen bestaat zoiets niet en dat is vreemd. In onze ogen zou een verplichte bouwkundige keuring deel uit moeten maken van elke koopovereenkomst. Dat dient namelijk koper èn verkoper. In het geval van een woning gaat het immers om grote bedragen. Voor veel mensen is het kopen van een woning zelfs de grootste investering uit hun leven en het is logisch dat in zo’n geval een koper ervan overtuigd wil zijn dat de betaalde prijs in overeenstemming is met de geboden kwaliteit. Want voor een woning geldt: wanneer er iets niet blijkt te kloppen zijn de kosten gelijk hoog en vaak lastig (of ten koste van hoge advocaatkosten) te verhalen op de verkopende partij. Het is van groot belang dit vóór te zijn door een bouwkundige keuring.

Bij nieuwbouw adviseren wij dan ook: 1) u zo snel mogelijk te verenigen met de andere kopers en gezamenlijk een bouwkundige of een bouwmanagementbureau in de arm te nemen. 2) wanneer U alleen bouwt: een bouwkundige of bouwmanager in te huren die voor U het bouwproces controleert. 3) gebruik te maken van de 3% regeling, waarbij dit deel van de koopsom (als stok achter de deur) bij de notaris wordt gestort totdat de woning volledig is goedgekeurd. 4) Bij de oplevering gebruik te maken van een bouwkundige die het debat aangaat met de bouwfirma.
De ervaring leert dat het U veel irritatie en zorg kan besparen.

Bij bestaande bouw: 1) laat uw huis altijd bouwkundig keuren. 2) laat dit doen vóór ondertekening van de koopovereenkomst of neem dit anders op in de ontbindende voorwaarden.

Het gaat erom dat U een bewuste keuze maakt. Wanneer aan een woning van alles verouderd en slecht onderhouden is, dan kunt U daar voor kiezen, mits de vraagprijs in overeenstemming is met de bouwkundige staat. Veel erger is het wanneer U zonder keuring koopt en achteraf tot de ontdekking komt dat U nog grote uitgaven moet doen waar U niet op gerekend had om bijv. het elektra te moderniseren, dakgoten te vervangen, etc. Vaak negeren makelaars volledig de bouwkundige gebreken en vragen gewoon de marktprijs voor een huis. D.w.z. de prijs van het huis wanneer het in een goede staat van onderhoud zou verkeren Hij speculeert erop dat bij voldoende vraag het huis toch wel verkocht kan worden zonder met de gebreken rekening te houden. Op zichzelf kàn dat natuurlijk: wellicht wil iemand per se een bepaald (droom)huis hebben en neemt de gebreken voor lief. Als dat maar vantevoren weet. Wij zeggen daarom: wat U ook doet: doe het bewust en zo goed mogelijk onderbouwt.

Want wij weten uit ervaring dat hier meer dan één addertje onder het gras schuilt: het komt namelijk veel vaker voor dat mensen een huis tot de grens van hun mogelijkheden financieren en denken een goed huis gekocht te hebben. Wanneer zij zich na de koop voor grote onverwachte tegenvallers gesteld zien, krijgt de koop vaak een bittere nasmaak, wordt het droomhuis soms zelfs een nachtmerrie, een spookhuis. Het geld dat men voor de leuke dingen gereserveerd had, verdwijnt volledig in broodnodige reparaties, of men leeft jarenlang in een sfeer van behelpen totdat er geld voor een opknapronde is.
En er dreigt bovendien nog een ander probleem: wanneer u wilt verbouwen en dit wilt financieren, vraagt de bank vaak een (nieuwe) taxatie. Wanneer het bedrag van de financiering echter hoger uitkomt dan de getaxeerde waarde van uw woning, dan krijgt U de lening niet. U heeft namelijk in eerste instantie teveel betaald voor uw huis. Banken worden op dit punt steeds kritischer.

Een bouwkundige keuring kan soms betekenen dat u besluit van een huis af te zien. Wat overigens achteraf vaak een hele opluchting blijkt te zijn. Maar algemeen gesproken is het heel zinnig om door middel van een bouwkundige keuring eerst te weten wat voor vlees U in de kuip hebt met de beoogde woning en vervolgens deze informatie te gebruiken in de onderhandelingen. Uit een recent onderzoek van de Vereniging Eigen Huis is gebleken dat zo’n 40% van de mensen die een bouwkundige keuring uit hebben laten voeren een verlaging van hun koopprijs wisten te realiseren van gemiddeld €. 27.000,-.

Daarbij komt dat de risico’s en teleurstellingen niet in verhouding staan tot de kosten van een bouwkundige keuring. Wij voeren die op urentarief; in de praktijk duurt een keuring eigenlijk nooit langer dan 2 uur (veelal korter, het gemiddelde ligt op ongeveer een uur), wat neerkomt op een bedrag van tussen de 150 en 200 Euro. In het licht van de totale operatie die het kopen van een huis is, valt dit bedrag als klein te kwalificeren. Het voordeel is: u neemt er bij uzelf heel veel zorgen en risico mee weg en U verwerft er sterke, door een onafhankelijk deskundige aangevoerde argumenten mee om de onderhandelingen in te gaan voor een lagere koopprijs. Mocht ook maar enigszins lukken, dan heeft u de kosten dubbel en dwars terugverdiend.

2) De verkoopkeuring

Van de andere kant is het ook mogelijk een bouwkundige beoordeling uit te laten voeren waneer u wilt verkopen, dus als een verkoopkeuring. Aan bijna elk huis mankeert wel iets en kopers weten dat ook. Dàt is niet het probleem, het negeren of verdonkeremanen is het probleem. Ons advies: laat na een bouwkundige keuring offerte maken van de zaken die moeten gebeuren en hou hier rekening mee bij de vraagprijs. Bespreek dit openlijk met de kandidaat-kopers: zij weten van tevoren waar zij aan toe zijn en u als verkoper onderhandelt vanuit een realistische vraagprijs. En als verkoper voorkomt U onverwachte verrassingen achteraf in de vorm van claims van de koper.