De WOZ-aanslag

De afkorting WOZ staat voor Wet Onroerend Zaak belasting, ook vaak OZB, onroerend zaak belasting genoemd.
Alvorens op de WOZ in te gaan, is het zinnig over die term ‘Onroerend Zaak’ even een opmerking te maken. In verband met grond en woningen valt vaak de term ‘vastgoed’ of ‘onroerend goed. Veel makelaars zetten om die reden o.g. achter hun naam. Sinds 2003 maakt het Burgerlijk Wetboek echter onderscheid tussen het onroerend goed object (het gebouw) en de onroerend goed financiering, d.w.z. de geldzaken die daarmee samenhangen. JBs Wonen bijv. doet niet in hypotheken en verzekeringen (wat sommige makelaars wel doen) en daarom zijn wij Onroerend Zaak Adviseurs: wij houden ons uitsluitend bezig met woningen, al geven wij wel vaak op verzoek van klanten een (gratis) advies (second opinion) over de voorgelegde hypotheken. De aankoop van een woning moet nu eenmaal ook betaald/gefinancierd worden, maar om redenen van onafhankelijkheid houden wij deze zaken gescheiden.

Tijdstip en verschillen. De WOZ wordt door de gemeente geheven en geïnd en heeft uitsluitend betrekking op de waarde van de woning, vandaar de naam. Bij de meeste gemeenten valt de aanslag in februari of maart in de bus, maar dat tijdstip hangt ook af van de mate waarin de gemeente haar WOZ-zaken op orde heeft. Soms wordt het april of mei.
Een van de moeilijkheden rond de WOZ is het gevolg van het feit dat de gemeenten de WOZ tot op grote hoogte zelf mogen bepalen, waardoor er tussen de verschillende gemeenten aanzienlijke verschillen kunnen ontstaan. Er ligt een politieke beslissing ten grondslag ligt: de gemeenteraad beslist erover op voorstel van Burgemeesters & Wethouders en de lokale omstandigheden wegen zwaar door. De hoogte hangt dus samen met het (beoogde) beleid van de gemeente en vaak wordt het argument gehoord dat de gemeente de WOZ gebruikt om haar begroting kloppend te krijgen.

Kostenstijging. Overigens laten gemeenten die hier netjes mee omgaan via een WOZ-krant of via de plaatselijke media weten of de WOZ omhoog gaat, met hoeveel procent en waarom dat noodzakelijk is. Het is als burger echter goed het beleid van de gemeente in het oog te houden. Op de aanslag staan ook meerdere posten vermeld: naast de eigenlijke WOZ is dat het rioolrecht, de afvalstoffenheffing en -als dat voor U van toepassing is- de hondenbelasting. Het rioolrecht bijv. moet in principe kostendekkend door de gemeente berekend worden, maar het is een feit dat het naoorlogse rioolnetwerk na tientallen jaren aan zeer groot onderhoud of vernieuwing toe is.
Wanneer meerdere onderdelen van de aanslag tegelijkertijd flink stijgen, lopen de woonlasten onevenredig hoog op. De afgelopen jaren hebben sommige gemeenten de WOZ of onderdelen daarvan met tientallen procenten, soms zelfs met honderden procenten, in één klap verhoogd, wat tot grote protesten en veel bezwaarschriften aanleiding gaf. Het is deze onvoorspelbaarheid die veel irritatie teweegbrengt. Uit onderzoek is gebleken dat 63% van de bevolking van mening is dat de WOZ met de inflatie c.q. de normale prijsontwikkeling mee mag stijgen, maar meer ook niet.

De aanslag. Zoals gezegd staan op de aanslag meerdere posten. Meestal ziet U de eigenlijke WOZ-beschikking, het Rioolrecht, de Afvalstoffenheffing en eventueel de Hondenbelasting. In de regel WOZ-beschikking ziet U een kerngegeven: de door de gemeente gehanteerde waarde van de woning.

U kunt de aanslag op de volgende wijze simpel zelf controleren:

1. Controleer goed of naam, adres, postcode etc. juist zijn. Dit lijkt een formaliteit, maar vaak heerst er bij de gemeente verwarring over het juiste adres, bijv. bij gebouwen die later in appartementen opgedeeld zijn. Als nr. 143a een driekamerappartement is en 143d een vijfkamerappartement is er een aanzienlijk waardeverschil en dus aanslagverschil! Klopt dit niet, laat het de gemeente direct weten!
2. De berekening is uitgegaan van een peildatum, namelijk 1 januari 2007, maar de aanslag zelf slaat op het lopende jaar, dus 2008. Ga na of dit klopt. Dit is heel erg belangrijk wanneer U in deze periode uw huis verbouwd hebt met een waardevermeerderend effect.
3. De OZB is voor U als eigenaar een vast bedrag voor elke volle 2500 Euro dat Uw huis waard is (de zgn. economische waarde). Deel de genoemde waarde door 2500 en U krijgt een factor. Deze moet U vermenigvuldigen met het tarief van uw gemeente. Voorbeeld: een huis van 225.000 Euro, gedeeld door 2.500, levert factor 90 op. 90 maal bijv. €. 2,38 = €. 214,00.
   Let op: deze factor wordt óók gebruikt om de Roerende Zaakbelasting, maar niet bij Rioolrecht of Afvalstoffenheffing. Die worden berekend op basis van het volume respectievelijk of er sprake is van een één- of een meerpersoonshuishouding.
   Let op: De gemeentelijke waardebepaling wordt ook gebruikt bij uw aangifte inkomstenbelasting, namelijk bij de berekening van uw huurwaardeforfait. Is uw huis te hoog getaxeerd, dan komt dat drie maal terug!
4. Het grote struikelblok zit ‘m meestal niet in de juiste toepassing van de regels, maar in de bedragen waar men vanuit is gegaan. Anders gezegd: komt de gebruikte waarde van uw huis overeen met de waarde van 1 januari 2007? Een van de middelen om dit te controleren is een vergelijking met andere, soortgelijke huizen bij U in de buurt. Vooral wanneer uw huis kleiner is, kan uw waarde veel te hoog gesteld zijn. WOZ-taxateurs nemen vaak één huis uit een rijtje, bepalen de waarde en zetten die dan over op alle huizen van een rij of een blok zonder verder te kijken. Geen twee huizen zijn echter gelijk!

Beroepsprocedure. Wanneer U gronden ziet voor een beroep kunt U contact opnemen met JBsWonen. Een beroep moet namelijk aan bepaalde criteria voldoen en wordt binnen bepaalde, in de wet genoemde marges niet ontvankelijk verklaard. Die marges hangen samen met de waarde van de woning. Om onnodige kosten en moeite te besparen is dus goed eerst te bepalen of een überhaupt beroep zin heeft. Mocht het tot een bezwaarschrift komen, dan kunt U gebruik maken van de (gratis) waardebepaling van de woning. Het tarief voor een beroepsprocedure kunt U vinden bij Tarieven.

Advies. Overigens willen wij in dit verband een tip geven. Bij een onjuiste WOZ-aanslag is men geneigd te denken aan een te hoge waarde van de woning, waardoor men teveel betaalt. Er is echter al jaren een sterke neiging de WOZ-waarde te gebruiken als richtlijn bij de aankoop of verkoop van een woning. Als een soort taxatie die in de buurt zit. Steeds meer kandidaat-kopers vragen om de WOZ-aanslag om te weten wat het waard is. Het komt veel voor dat een huis verbouwd wordt en veel meer waard is geworden, maar de gemeente de WOZ-waarde vergeet aan te passen. Dat lijkt leuk, maar wanneer U van plan bent uw huis te gaan verkopen is een WOZ-waarde met realiteitswaarde van belang! Het betekent natuurlijk ook de aanpassing naar boven van uw huurwaardeforfait, maar het kan bij de verkoop veel discussie schelen.